相続税は財産を相続した人にかかる税金です。

不動産や金銭を相続した際に、その合計額が基礎控除額を超えた場合、相続税の課税対象となります。

相続税はほかの相続財産と合わせて、以下のような流れで計算します。

1．相続人それぞれが負担する課税価格を計算する

まず、各相続人の課税価格を計算します。

計算式は以下のとおりです。

各相続人の課税価格＝相続財産の価格－借入金・葬儀費用など

なお、非課税財産は相続財産に該当しません。

・相続財産とは

（1）現金・預貯金・有価証券・不動産などの財産、貸付金

（2）被相続人の死亡退職金や死亡保険金など、みなし相続などにより取得した財産

（3）死亡前の3年以内に贈与された財産

・非課税財産とは

（1）仏壇や墓地・墓石など

（2）被相続人の生命保険金のうち、500万円×法定相続人数

（3）被相続人の退職手当金などのうち、500万円×法定相続人数

（4）相続財産のうち申告期限までに国や自治体、特定の公益法人に寄付したもの

2．課税遺産総額を計算する

次に課税遺産総額を計算します。

課税遺産総額の計算式は以下のとおりです。

課税遺産総額＝各相続人の課税価格の合計－基礎控除額

・基礎控除額の計算式

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人数）

例えば、夫婦と子供3人の5人家族で、夫が亡くなった場合の基礎控除額は以下のように計算します。

5,800万円＝3,000万円＋（600万円×4人）

つまり、基礎控除額が5,800万円ですので、相続財産の総額が5,800万円以下であれば相続税はかかりません。

3．相続税の総額を計算する

法定相続分に応じた各法定相続人の取得額を計算します。

その計算式は以下のとおりです。

法定相続分に応じた各法定相続人の取得額＝課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分。

そして、法定相続分に応じた各法定相続人の取得額に税率をかけると、法定相続人ごとの相続税額を算出できます。法定相続人ごとに算出した相続税額の合計が、相続税の総額です。

4．相続人それぞれの相続税額を計算する

最後に相続人それぞれの相続税額を計算します。

各相続人の相続税額の計算式は以下のとおりです。

各相続人の相続税額＝相続税の総額×各相続人の課税価格÷課税価格の合計額

実際に納税する額は、各相続人の税額からさらに配偶者の税額軽減など、各種税額控除を差し引いて計算します。

基礎控除のほかにも、相続税額から控除されるケース、相続税がかからないケースがあります。

• 配偶者の税額軽減
• 贈与財産の加算による税額控除
• 未成年者控除
• 障害者控除
• 相続控除

不動産相続は、被相続人の死亡により発生し、以下のような流れで手続きを進めます。

1．死亡届の提出

被相続人の死亡後、7日以内に死亡診断書と死亡届を役所に提出します。

2．遺言書の確認

自宅や貸し金庫、公証役場などに被相続人が遺言書を遺しているかを確認し、遺言書がある場合は遺言書に基づいて相続手続きを行います。

なお、遺言書を発見した場合、無断で開封してはいけません。不正防止のために、家庭裁判所で検認手続きが必要です。

3．相続人の確定

遺言書がない場合は法定相続人の確定が必要になるため、被相続人の出生から死亡までの事実を確認できる戸籍謄本・除籍謄本を取得します。

4．必要書類の取得

不動産相続には、以下のような書類が必要です。

• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本
• 被相続人の本籍が載った住民票の除票
• 遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書
• 不動産を相続する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

5．相続財産確定

相続の際は、不動産以外の相続財産もすべて洗い出して計算します。相続財産には以下のようなものが挙げられます。

• 預貯金
• 不動産
• 有価証券
• 宝石、貴金属
• 住宅ローン
• 未払いの税金

6．遺産分割協議書の作成

法定相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議を行います。必ずしも相続人全員が集まる必要はないものの、相続人全員の合意と戸籍謄本・印鑑証明書などの公的書類が必要です。そのため、1人でも合意が得られず書類が揃わなければ、手続きは進められません。

なお、現金や預貯金とは違い、分割しづらい不動産は以下のように分割します。

• 現物分割：相続人の1人がそのまま取得
• 代償分割：1人が取得し、ほかの相続人へそれ相応の金額を支払う
• 共有：相続人で共有
• 換価分割：売却後、現金化して分割

遺産分割協議書は正確性が重要となりますので、司法書士などの専門家に依頼して作成することをおすすめします。

7．相続登記

下記の書類がすべて揃ったら、司法書士などに依頼して、不動産の所有権移転登記を管轄の法務局に申請します。

• 登記申請書
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書
• 戸籍謄本
• 除籍謄本

8．不動産の売却手続き

不動産業者に不動産の売却を依頼し、購入者が現れたら不動産売買契約を締結して不動産を引き渡し、現金化します。急ぐ場合は、仲介ではなく直接不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。

9．相続税の申告・納税

相続税の申告・納税期限は10ヶ月以内です。被相続人の死亡時における住所地を所轄する税務署長に、納税申告書を提出して納税します。

不動産相続の手続きに関するご相談は、東京都の株式会社銀座不動産までお気軽にお問い合わせください。

事故物件というと、過去に自殺や殺人などの死亡事故があった物件、幽霊が出る物件などをイメージする方が多いのではないでしょうか。確かに、実際そのような物件は事故物件に該当します。

一般的に、事故物件とは入居者がそこで亡くなった物件を指すことがほとんどです。とはいえ、死亡原因は多岐にわたり、殺人や自殺といったケースだけでなく、事故死や自然死・病死もあります。

そのため、「入居者死亡＝事故物件」であると一概にはいえません。

なお、国土交通省は事故物件の定義を明確にし、「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」の指針案を2021年5月に公表しました。

例えば、自宅での病死の場合、発見が2日以内であれば事故物件とはなりません。そのため、告知義務もありません。

また、高齢者の自然死で2日以内に発見された場合、寿命を迎えて亡くなることはごく自然なことなので、事故物件としては扱わないケースがほとんどです。

自然死であっても3日以上発見されなかった場合は、心理的な抵抗を感じるケースが多いことから事故物件として扱います。

殺人事件に巻き込まれて酷い亡くなり方をした場合、ほとんどの物件は事故物件となります。

不動産業者には契約不適合責任があり、物件の欠陥を担保する責任があると定められています。そのため、「知っていたら借りなかった、買わなかった」というような瑕疵のある事故物件について、不動産業者は借主や買主に対して事前に告知をしなくてはいけません。

このような心理的瑕疵のある物件とは、入居者が不自然に死亡した物件だけでなく、例えば、過去に火災や水害による被害があった物件なども該当します。

また、以下のような環境の物件も心理的瑕疵があるといえるので、不動産業者には告知義務があります。

• 窓を開けたら目の前がお墓
• 近くに宗教施設がある
• 近くに指定暴力団の事務所がある
• 近くに火葬場やごみ処理施設がある

こういった事故物件には告知義務があるので、購入・賃貸の際は覚えておきましょう。

実際のところ、事故物件の不動産買取はしてもらえるものなのでしょうか？

結論からいうと、事故物件の買取は可能です。市場で売却できますし、業者に不動産買取を依頼することもできます。

事故物件は相場が安い

事故物件は、通常の物件よりも販売価格や賃貸料の相場が安い傾向にあります。

では、一体どのくらい下がるのでしょうか。

具体的な目安は以下のとおりです。

• 自然死…2～3割減
• 自殺…3～5割減
• 殺人…4～6割減

実は、事故物件でも不動産買取ができる理由の一つに、低価格な点も関係しています。

事故物件は心理的に嫌悪や抵抗を感じさせる物件を指しますが、中には事故物件でもまったく気にならない方もいます。わざわざ事故物件を狙って物件探しをしている方もいるほどです。

事故物件を売却する方法

事故物件を売却したい場合、以下の2つの方法があります。

• 市場で売却する
• 不動産業者に買取を依頼する

前述のとおり、事故物件でも気にならないという方もいますので、市場で売却することも不可能ではありません。また業者へ不動産買取を依頼することも可能です。ただ、価格は安くなりますし、売れるまでに時間を要する可能性があります。

心理的な側面・無意識下でストレスになる場合や、すぐにでも売却したいという場合には、事故物件・訳あり物件専門の不動産買取会社に依頼したほうがよいでしょう。価格は相場よりも安くなるのが一般的ですが、すぐに売却できるというメリットがあり、スムーズに進められます。

もともと事故物件は売却しにくい物件ですし、一般的な不動産業者では対応していないところも少なくありません。専門の不動産買取会社に依頼するのは上手な売却方法だといえるでしょう。

なお、事故物件の売却の際には、特殊清掃を済ませてから不動産業者に査定を依頼するのが一般的ですが、一部の買取会社ではすべてパッケージで対応できる専門的な会社もあります。

心労で何も手をつけたくないといった場合には、現状での不動産買取を行う業者を選ぶと手間や負担がかかりません。

東京都の株式会社銀座不動産は、事故物件・訳あり物件・再建築不可物件専門の不動産買取会社です。特殊清掃なしでもOKです。現状のままで買取させていただきます。